Как добиться утепления панельного дома?
Кухня в паненьном доме угловая. Зимой из угла сильно дует, в связи с этим еще и плесень появляется. Какие документы я должна предоставить в ЖЭК, чтобы они утеплили швы в фасаде дома?
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с п. 9 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов относятся:
— выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами;
— выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции;
Недостаточная герметизация межпанельных швов в панельном доме является признаком ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которое повлекло за собой ущерб потребителю услуг в виде плесени на внутренних стенах квартиры.
В соответствии с п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.
На основании вышеизложенного собственнику необходимо сделать заявку в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации или направить письменное заявление в ее офис о нарушении герметизации межпанельных швов и причинении ущерба потребителю. На основании указанных действий управляющая организация обязана устранить указанные нарушения и возместить причиненный ущерб.
В случае отсутствия со стороны управляющей организации реагирования по данному вопросу собственнику рекомендуется обратиться с письменным заявлением в орган регионального жилищного надзора для принятия мер административного воздействия в отношении управляющей организации и в судебные органы для возмещения причиненного ущерба.
Утепление фасада МКД за счет средств фонда капитального ремонта»,»float»:»left»>]»>
Наружное утепление стен панельного дома
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту стен и фасадов, установлен также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, и включает в себя герметизацию стыков, заделку и восстановление архитектурных элементов, смену участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
Пунктом 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Как правило, решение о формировании плана текущего ремонта формируется с учетом предложений управляющей компании по итогам проведения осенних и весенних осмотров общего имущества и его фактического состояния и потребностей. Соразмерно такому плану формируется и плата за текущий ремонт.
Иной вариант – это определение затрат на конкретные виды текущего ремонта по мере выявления потребности в его проведении. При этом вы вправе требовать предоставления сметной документации, подтверждающей обоснованность заявленной стоимости работ. Как правило, такую подготовительную работу проводит совет многоквартирного дома.
Однако стоит обратить внимание на объем обязательств, оплата за выполнение которых производится в пользу управляющей компании ежемесячно собственниками. Если такой объем включает в себя текущий ремонт помимо работ по содержанию общего имущества, то ремонт фасада, направленный на исключение местного промерзания стены, должен быть произведен управляющей компанией без взимания с собственников дополнительной платы.
Образец заявления в УК на утепление наружных стен
ПАО «Домоуправляющая компания
Советского района РТ»
г.Набережные Челны, ул. ________________
Я, __________________________________, собственник квартиры №____ проживаю в доме, обслуживаемым Вашей организацией. Являясь исполнителем услуг по содержанию общего имущества, Ваша организация независимо от формы собственности и организационно-правовой формы обязана предоставить потребителю услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям стандартов, санитарных правил и норм, установленным нормативам и условиям договора, а также информации о жилищных услугах.
Я свои обязательства по договору исполняю, регулярно плачу за услуги по содержанию общего имущества.
Однако в нарушении ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 содержание общего имущества выполняется с нарушениями, а именно в период времени с ______ 20_____ года по _______ 20___ года в результате промерзания стен в жилой комнате данной квартиры стены и потолок стали «отсыревать», возникла большая влажность, появилась плесень, обои стали отслаиваться, произошла деформация пола. Поскольку требуется утепление только незначительной части фасада, данные работы относятся к текущему ремонту.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В силу п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170, текущий ремонт следует проводить в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Из приведенных правовых норм следует, что управляющая многоквартирным домом организация должна не реже чем в пять лет обеспечить текущий ремонт общего имущества собственников помещений. Данный ремонт не проводился с …… года
На основании выше изложенного, в соответствии со ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 40, ст.42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г., ст. 156, ст. 162 Жилищного кодекса РФ,
2. Произвести оценку причинённого мне материального вреда – промерзанием стен, допущенными по вине управляющей организации и выплатить в десятидневный срок причинённый мне материальный вред.
В случае отказа устранить протечку или имитации принятия мер я оставляю за собой право обратиться в суд для взыскания материального ущерба, морального вреда и перерасчета платежей за содержание и ремонт жилищного фонда.
Кто ответит за промерзание стен?
25 марта Конституционный Суд РФ опубликовал Определение от 27 февраля 2020 г. № 429-О по жалобе трех граждан на нарушение их конституционных прав п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 189 ЖК РФ, а также п. 17 и 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Ранее в «АГ» я уже писал о противоречивой судебной практике по вопросу о том, является ли утепление фасада многоквартирного дома капитальным ремонтом.
В случае, рассмотренном Конституционным Судом РФ, заявители жалобы являются собственниками квартиры в многоквартирном доме, в которой из-за промерзания стен нарушается температурно-влажностный режим. Граждане обратились в суд с требованием обязать управляющую компанию провести наружное утепление стен. В ходе судебного разбирательства было установлено, что промерзание стало следствием бездействия управляющей компании. То есть причинителем вреда общедомовому имуществу является управляющая компания.
Апелляционная, а также обе кассационные инстанции подтвердили выводы суда первой инстанции, полностью проигнорировав тем самым, несмотря на ссылки заявителей, положения ГК РФ о возмещении вреда.
Конституционный Суд РФ в Определении № 429-О не нашел оснований для рассмотрения заявления, указав, что действующие нормы направлены на баланс частного и публичного интересов, хотя в рассматриваемом споре нормы права были применены таким образом, что пострадали и частный, и публичный интерес, а защищенными оказались интересы управляющей компании.
Таким образом, суды пришли к однозначному выводу, что независимо от причин повреждения и ненадлежащего состояния общедомового имущества проведение работ капитального характера возможно только по решению общего собрания собственников многоквартирного дома, таким образом, заблокировано действие деликтных положений гражданского законодательства РФ, причинитель вреда освобожден от исполнения обязанностей по возмещению вреда и восстановлению поврежденного имущества.
Единственный способ проведения работ капитального характера, по мнению судов, – их осуществление за счет средств регионального оператора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов. В то же время средства указанного Фонда формируются из средств собственников помещений в многоквартирном доме, чье имущество и пострадало от действий (точнее, бездействия) управляющей компании.
При причинении вреда общедомовому имуществу в объеме, который потребует капитального ремонта поврежденного имущества, собственники лишаются права требовать возмещения ущерба от причинителя вреда и будут вынуждены проводить ремонт за собственный счет, хотя и на средства, аккумулируемые на счетах регионального оператора Фонда капитального ремонта.
В связи с этим не думаю, что Определение № 429-О станет революционным и закрепляющим судебную практику, так как оно, на мой взгляд, является абсолютно немотивированным.
К сожалению, в таких условиях реальной рекомендации жильцам практически не существует. Решение общего собрания собственников с указанием финансирования капремонта из бюджета управляющей компании как причинителя вреда невозможно, поскольку решение общего собрания не может распространять свое действие на лицо, не являющееся его участником. Решение общего собрания собственников о направлении иска о возмещении вреда к управляющей компании также ни к чему не приведет, так как суды вновь сошлются на отсутствие решения о проведении капремонта, а также на то, что управляющая компания – ненадлежащий ответчик.
Единственный вариант – обратиться с жалобой в жилищную инспекцию, решения которой порой совершенно непредсказуемы и не всегда поддаются логике.
Еще большее удивление вызывает и тот факт, что арбитражные суды по жалобам управляющих компаний на предписания жилищной инспекции, обязывающие провести утепление промерзающих участков стен, занимают, как правило, позицию жилищной инспекции и ссылаются на те же нормы, по которым суды общей юрисдикции отказывают в удовлетворении требований собственников помещений в таком доме (например, решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29 мая 2019 г. по делу № А43-4842/2019).
1 Дзержинский городской суд Нижегородской области. Дело № 2-3107/2018.
Как подать заявление на утепление стен.
Готов помочь в составлении такого иска. От Вас потребуется описание ситуации и количество лиц, от которых будет подаваться заявление. Обращайтесь, буду рад помочь.
Необходимо больше информации, опишите причину, по которой Вы хотите, чтобы стены утеплили; уточните место, это утепление должно пройти снаружи или изнутри дома. Возможно имеется сопутствующая информация по вопросу. Всё это поможет правильно сформулировать просительную часть.
Здесь нет ничего сложного.
Пишите справа в верхнем углу ЖКУ
ниже от кого ФИО, адрес проживания, перечисляйте всех
Просим произвести утепление стены по всему стояку, указать где именно. Далее причину обращения: Например, стена зимой промерзает, если есть- приложите фото.
Просим дать письменный ответ в установленные законом сроки и укажите, на чей адрес.
Далее подписи и расшифровка всех, кто обращается.
Можете указать следующее:
Согласно пп. «в» п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.
В п. 4.3.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).
Данное заявление пишется в свободной форме. Указываете Ваши требования.
В шапке заявления указываете наименование Вашей УК, ФИО ее руководителя, а далее следует текст заявления.
Утепление фасада относится к капитальному ремонту.
ЖК РФ Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
При этом, если утепление фасада не включено в Региональную программу капитального ремонта общего имущества в Вашем многоквартирном доме, то последует отказ.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах – это документ планирования, определяющий для каждого многоквартирного дома, какие работы по капитальному ремонту и в какой срок должны быть проведены, а также основа для контроля своевременности проведения капитального ремонта.