Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком
Чтобы досрочно погасить ипотеку, надо сначала взять ипотеку. И, кажется, сейчас подходящее время
К лету средняя ставка по ипотеке в России достигла 7,4% и продолжает снижаться, во многом за счёт льготной ипотеки со ставкой 6,5%.
Таких низких ипотечных ставок в России не было ещё никогда. Это прекрасная возможность купить квартиру на максимально выгодных условиях для тех, кто давно собирался сделать это.
Для пользователей Яндекс.Недвижимости в Альфа-Банке действуют специальные условия (то есть ставки снижены ещё больше).
Можно взять ипотеку:
на новостройки — ставка от 6,5%;
на вторичку — ставка от 8,39%.
Подробнее об условиях можно почитать здесь
Ежемесячный платёж по кредиту. Сколько вы платите за сам кредит, а сколько — за проценты по нему
Каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: одна часть идёт на погашение основного долга, другая — на погашение банковских процентов по нему (той самой ставки по кредиту). Большинство банков в России сейчас работают с аннуитетными платежами: в этом случае банк сначала стремится получить все выплаты по процентам, которые вы должны, и только потом — по основному телу долга. Через несколько лет выплаты кредита основное тело долга может уменьшиться совсем немного, так как основная часть взносов идёт на погашение процентов.
В графике платежей обычно указано, сколько денег направляется на уменьшение основного долга, а сколько — на выплату процентов по ипотеке.
Из графика видно, что ¾ каждого платежа уходят на погашение процентов и только ¼ закрывает основной долг. Ситуация меняется к концу срока выплат:
Варианты досрочного погашения: уменьшать платёж или срок ипотеки
2 основных варианта: уменьшать ежемесячный платёж или уменьшать срок кредита.
Чтобы выбрать более подходящий вам способ, нужно учесть несколько условий:
1. Посмотреть договор — какие варианты он допускает и нет ли комиссий за досрочное погашение.
2. Оценить, что для вас важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа. Возможен и комбинированный вариант.
Уменьшаем срок кредита
Вы платите какую-то дополнительную сумму — единоразово или каждый месяц. Она идёт на погашение вашего основного долга. При внесении этой дополнительной суммы вы указываете, что хотели бы сократить срок кредита. Допустим, с 15 лет до 14,5.
Обычно этот способ советуют сотрудники банка.
Плюсы: переплата сильно сокращается, вы экономите на процентах.
Минусы: это не уменьшит вашу ежемесячную нагрузку и даже может увеличить её, если выплачивать дополнительную сумму каждый месяц и быстро сокращать срок кредита.
Возьмём для примера кредит в 3 миллиона, выданный в апреле 2019 года на 15 лет под 9% годовых, и рассчитаем в кредитном калькуляторе выгоду. Мы выбрали для этого «Портал финансовых калькуляторов», но вы можете использовать любой другой сайт.
Так будут выглядеть последние платежи по кредиту:
Если вы решили внести 100 000 рублей досрочно и сократить срок кредита на 10 месяцев, то вот что из этого получится:
Экономия: 10 месяцев и 228 130 рублей.
Уменьшаем ежемесячный платёж
Дополнительные средства идут на погашение основного долга, при этом за счёт уменьшения этой суммы и проценты, начисляемые банком на неё, становятся меньше. Ваши платежи пересчитываются по новому графику, ежемесячная сумма выплат сокращается.
Если ежемесячный платёж для вас слишком большой, то вам удобнее снизить нагрузку прямо сейчас и быть уверенным, что проблем с очередным платежом не возникнет. В этом случае экономия на процентах будет чуть меньше, но уровень жизни повысится.
Плюсы: ежемесячный платёж уменьшается, это позволяет жить более комфортно и откладывать больше денег.
Минусы: платить всё равно придётся долго, а переплата остаётся большой.
Если те же 100 000 рублей с кредитом из нашего примера пустить на досрочное погашение, то переплата сократится на 77 249 рублей. А регулярный платёж станет меньше на 1041 рубль — 29 387 рублей вместо 30 428.
Экономия: 77 249 рублей.
Комбинированный способ: уменьшаем срок погашения, оставляем прежнюю ежемесячную сумму платежа
Если ваш бюджет это позволяет, можно сочетать два описанных метода: большой единоразовый платёж пустить на досрочное погашение и сократить размер обязательного платежа, но продолжать выплачивать полную сумму. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, и за счёт них можно сокращать уже срок платежа.
Так можно делать, пока ваши доходы это позволяют. Если вдруг наступят трудные времена, вы сможете платить минимальный обязательный платёж, это не ударит по вашему уровню жизни, и нарушений в оплате кредита тоже не будет.
Плюсы: эту схему можно адаптировать под обстоятельства — уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для вашего бюджета, а в трудные времена платить банку меньше.
Минусы: переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
100 000 рублей из нашего примера мы потратим, чтобы уменьшить платёж, но все следующие месяцы продолжим вносить средства в прежнем размере — 30 428 рублей, то есть на 1041 рубль больше нужного.
Переплата уменьшится на 225 974 рубля, а срок кредита сократится на 10 месяцев.
Экономия: 10 месяцев и 225 974 рубля.
Если сравнивать с первым вариантом — сокращением срока кредита, то это способ менее выгодный для длительной перспективы, зато помогает подстраиваться под текущую ситуацию.
Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: единоразово или систематически
Это не имеет большого значения. Расчёты можно проверить в калькуляторе вашего банка. Почти у всех есть калькулятор досрочного погашения, в котором можно проверить, как сократится срок или уменьшится ежемесячный платёж при той или иной сумме досрочного погашения.
Самый рациональный вариант — смешанный. Если текущий платёж вам по силам, но появилась значительная сумма для досрочного погашения, то выгоднее всего пустить её на сокращение минимального платежа и продолжать платить взносы в прежнем объёме.
Как оформить досрочное погашение
В первую очередь, прочитайте свой договор. Там должен быть описан порядок досрочного погашения. Если условия не предусмотрены самим договором, то они могут быть в приложениях или общих условиях кредитования, которые лежат в общем доступе на сайтах банков. Например, Общие условия кредитных договоров Сбербанка.
Обратите внимание на срок, за который вы должны подать заявление о досрочном погашении: он может быть привязан к дате очередного платежа. Вот, к примеру, как это условие выглядит у Росбанка:
Многие банки позволяют отправлять такие заявления прямо из личного интернет-кабинета заёмщика.
А ещё можно погасить ипотеку досрочно даже в приложении. Вот как это выглядит в Альфа-Банке:
Почти все банки так или иначе дают поиграть с вариантами погашения кредита и показывают, как изменится срок кредита или размер платежа, если вы выберете один из способов погашения.
Если выбрать уменьшение срока кредита при досрочном внесении 100 тысяч рублей, то это снизит срок выплат почти на 1 год. Если пустить эти 100 тысяч на уменьшение регулярного платежа — здесь он вносится каждые 2 недели — то платёж станет меньше примерно на 400 рублей, то есть экономия около 10 000 рублей за год.
После того, как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый. Теперь вы можете следовать ему.
Стоит ли досрочно погашать ипотеку
Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения кредита (и то, насколько быстро вы хотите его погасить), стоит учесть следующие факторы:
1. Срок кредита и платёжеспособность в течение этого срока
Если вы взяли кредит в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у вас не возникнет проблем с работой и востребованностью, а зарплата к окончанию срока кредита будет не меньше текущей, кроме того, часть кредита «съест» инфляция.
По-другому обстоит дело с более длинными кредитами, на 20–30 лет, взятыми людьми старше. Если вы не уверены, что в свои 50–60 лет сможете зарабатывать так же, как сейчас, и без проблем выплачивать кредит, то лучше погасить кредит досрочно и не беспокоиться о своём будущем.
2. Кредитная нагрузка
Если вы собираетесь купить дорогую машину или ещё одну квартиру, то большой долг по ипотеке может привести к отказу в другом кредите. Чем меньше вы должны банкам — тем лучше.
3. Собираетесь ли вы в ближайшие годы продавать квартиру
Например, планируете пополнение в семье или хотите улучшить жилищные условия.
Продать заложенную квартиру или даже сдать её можно только с согласия банка, это дополнительные сложности. Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распорядиться квартирой, свободной от всяких обязательств.
4. Уровень инфляции и рост доходов
Оцените размер вашего платежа, уровень инфляции и то, как растут ваши доходы. Возможно, через несколько лет кредитный платёж станет несущественной долей в ваших доходах и вы сможете досрочно погасить долг за пару лет.
1. Существует 2 основных способа досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер платежа.
2. Выгоднее уменьшать срок кредита, это сильно снизит переплату процентов банку.
3. Ещё один выгодный вариант — за счёт досрочного погашения уменьшить размер взноса, но продолжать платить по старым расчётам, каждый месяц отправляя «в досрочку» небольшую сумму сверх нового платежа.
4. Внимательно читайте условия досрочного погашения; нет ли комиссий и в какие сроки нужно подавать заявление в банк.
Как правильно досрочно погашать ипотеку
10 Время прочтения: 8 минут
Что выгоднее: сокращать срок кредита или ежемесячный платеж? Не спешите с ответом, результат может вас удивить.
Россияне в 2021 году брали ипотеку в среднем на 20 лет, по данным Центробанка. Конечно, ждать столько никто не собирается. Закрывать кредит заемщики стараются как можно быстрее. Разные исследования называют цифры от 7 до 10 лет.
Стремление поскорей разделаться с ипотечным долгом понятно. Чем быстрее погашаешь кредит, тем меньше переплачиваешь. Если, к примеру, брать ипотеку на 5 млн рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придется выплатить банку вдвое больше, тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Так что польза от «досрочки» очевидна.
Строго говоря, досрочное погашение банкам не очень-то выгодно. Банк ведь дал вам деньги, чтобы хорошенько на этом заработать. Чем меньше вы пользуетесь его деньгами, тем меньше прибыль банка. Поэтому банки с разной степенью интенсивности стараются притормозить вас на пути рассчитаться с ним побыстрее. И начинается все с самого простого.
Шаг 1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита
Внесли внеочередной ипотечный платеж — сообщите банку. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будут лежать на счете — до следующего платежа.
Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение кредита, надо оформить заявку. Во многих банках это можно сделать онлайн через личный кабинет, но есть и такие, кто по старинке принимает только письменные заявления в офисе.
Сроки уведомления о досрочном погашении у банков также различаются. У крупнейших ипотечных банков нормы либеральные, они разрешают направлять уведомления даже за день до внесения внепланового платежа.
Шаг 2. Указать сумму досрочного погашения
Здесь тоже могут быть сюрпризы. Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь кредит, — а вот минимальные лимиты устанавливают практически все. Причем каждый банк фантазирует как может. Например, в Альфа-Банке можно вносить досрочно сумму от 100 рублей.
Некоторые банки устанавливают и вовсе экзотические требования. В частности, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце. Речь не о целом ежемесячном платеже, а именно о его процентной составляющей.
Пример. Каждый плановый платеж по кредиту состоит из двух частей: суммы, которая идет на погашение основного долга, и суммы начисленных процентов. Допустим, ваш ежемесячный платеж — 40 000 рублей, и по состоянию на ноябрь 10 000 рублей — это основной долг, а 30 000 рублей — проценты. Так вот в ВТБ для досрочного погашения в ноябре пришлось бы вносить минимум 30 000 рублей — столько же, сколько пойдет на уплату процентов. Как видите, схема не самая простая для понимания и еще более непростая для самостоятельных расчетов. Без подсказки банка здесь точно не обойтись.
Но, наверное, самый уникальный подход к расчетам по досрочному погашению у СберБанка. Во-первых, при проведении «досрочки» через «СберБанк Онлайн» нужно вносить не менее 30% от размера ежемесячного платежа, хотя через отделение можно погашать кредит на любую сумму.
Во-вторых, из суммы внеочередного платежа «Сбер» списывает проценты, начисленные на дату досрочного погашения.
Пример. Допустим, каждый месяц по 20-тым числам вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а часть — на погашение процентов. В ноябре вы решили досрочно частично погасить кредит и 1-го числа внесли 50 тыс. рублей. Дальше следите за руками: из поступивших денег банк в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 21-го октября по 1-е ноября, и только после этого направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита. То есть, по факту банк проведет досрочное погашение не на ту сумму, на которую вы планировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты.
Возможен и другой вариант развития событий. Если сумма, которую вы хотите внести досрочно, не превышает суммы процентов, начисленных на день «досрочки», она целиком пойдет на списание этих процентов, в то время как основной долг так и останется непогашенным. В результате в дату ближайшего ежемесячного платежа вам нужно будет внести платеж за вычетом уже погашенных процентов, но в следующем месяце обязательный платеж не уменьшится.
Чтобы избежать такой ситуации, нужно либо вносить более крупную сумму с расчетом на проценты, либо проводить досрочное погашение вместе с обязательным платежом в дату планового погашения. Так вся сумма «досрочки» спишется именно в счет основного долга, так как проценты за новый месяц еще не успеют начислиться.
В общем, перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке все детали процедуры и требования к минимальному досрочному платежу.
Важно! Досрочное погашение не отменяет платежа по графику. Поэтому после того, как погасили часть долга досрочно, не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячного платежа.
Шаг 3. Выбрать дату погашения
Помимо лимитов, банки могут устанавливать и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки разрешают подавать заявки в любой день, но деньги списывают только в день планового ежемесячного платежа. Если, к примеру, он у вас 20-го числа, значит именно 20-го и произойдет досрочное списание, даже если деньги на счет вы внесли еще 10-го. Такие правила также играют в пользу банка — ведь чем дольше вы пользуетесь его деньгами, тем больше платите процентов.
Впрочем, большинство банков все-таки разрешают самостоятельно выбирать дату списания. Такой вариант более выгодный, так как после досрочного списания пересчитываются проценты, и в ежемесячном платеже их составляющая будет уже меньше. Ну и в целом, конечно, удобнее, когда можно гасить кредит с произвольной частотой, а не дожидаться какой-то одной даты.
Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платеж или снижать срок кредита?
При подаче заявки на частичное погашение некоторые банки предлагают выбрать, что будет меняться после списания: срок кредита или размер ежемесячного платежа. Такой выбор придется делать при каждом погашении. Можно все время выбирать один и тот же вариант или чередовать их.
Сейчас практически все банки используют аннуитетную систему платежей, при которой в течение всего срока ипотеки вы каждый месяц платите одинаковую сумму. Если и при таком порядке начисления платеж слишком велик, выбирайте его уменьшение. Срок кредита при этом сохраняется.
Однако более выгоден вариант с сокращением срока кредита и вот почему. Как мы уже отмечали, ежемесячный платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. Если посмотреть график платежей за весь срок кредита, вы увидите, что первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение одних только процентов.
Пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком 20 лет под 8% годовых. Рассчитаем график платежей по кредиту. При заданных параметрах ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс. рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000—9 000 рублей — на погашение самого кредита. То есть остаток долга почти не будет уменьшаться.
| Месяц | Остаток основного долга, руб. | Обязательный платёж, руб. | Проценты банку, руб. | Основной долг, руб. |
| 1 | 5000000 | 41822 | 33333,33 | 8488,67 |
| 2 | 4991511,33 | 41822 | 33276,74 | 8545,26 |
| 3 | 4982966,07 | 41822 | 33219,77 | 8602,23 |
| 4 | 4974363,84 | 41822 | 33162,43 | 8659,57 |
| 5 | 4965704,27 | 41822 | 33104,7 | 8717,3 |
| 6 | 4956986,97 | 41822 | 33046,58 | 8775,42 |
| 7 | 4948211,55 | 41822 | 32988,08 | 8833,92 |
| 8 | 4939377,63 | 41822 | 32929,18 | 8892,82 |
| 9 | 4930484,81 | 41822 | 32869,9 | 8952,1 |
| 10 | 4921532,71 | 41822 | 32810,22 | 9011,78 |
| 11 | 4912520,93 | 41822 | 32750,14 | 9071,86 |
| 12 | 4903449,07 | 41822 | 32689,66 | 9132,34 |
Процентная и кредитная доли в ежемесячном платеже сравняются только через 11 лет, после чего пропорция будет меняться уже в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. Из-за такой схемы за 20 лет вы заплатите процентов на 5 037 280 рублей, то есть даже больше, чем взяли в долг (скачать график).
Если при досрочном погашении выбирать сокращение срока ипотеки, то доля, идущая на погашение долга, будет расти в ежемесячном платеже быстрее. В свою очередь, будет уменьшаться доля платежа, идущая на проценты, а соответственно, и общая переплата по кредиту.
Допустим, вы ежемесячно будете дополнительно вносить по 10 тыс. рублей и выбирать уменьшение срока кредита. Тогда переплата в описанном выше примере составит 3 038 297,95 рублей, а срок кредита сократится с 20-ти до 13-ти лет (скачать график).
Если же вносить по 10 тыс. рублей и все время выбирать уменьшение ежемесячного платежа, доля процентов в этом платеже, конечно, тоже будет сокращаться, но медленнее (скачать график). Переплата в этом случае составит 3 909 981,63 рубль. Как видите, разница ощутимая. Срок кредита при таком способе погашения тоже сократится, но несущественно – всего на девять месяцев.
Тем не менее, вариант с сокращением ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Когда вы уменьшаете минимальный платеж, вы ежемесячно облегчаете кредитную нагрузку и, как следствие, — снижаете риски. Если ваше финансовое положение ухудшится, платить ипотеку будет уже не так тяжело, ведь обязательный платеж к тому времени уменьшится.
Есть и другой вариант досрочного погашения — менее распространенный, но на поверку самый выгодный. Предположим, у вас с самого начала есть возможность ежемесячно платить банку не 41 822 рубля, как указано в договоре, а на 10 000 рублей больше, то есть 51 822 рубля. Если каждый месяц вносить эту сумму и проводить досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, сумма, направляемая на внеочередное списание основного долга, все время будет пропорционально увеличиваться.
| Месяц | Остаток основного долга, руб. | Проценты банку, руб. | Основной долг, руб. | Обязательный платёж, руб. | Досрочно, руб. | Итоговый платёж, руб. |
| 1 | 5000000 | 33333,33 | 18488,67 | 41822 | 10000 | 51822 |
| 2 | 4981511,33 | 33210,08 | 18611,92 | 41738,22 | 10083,78 | 51822 |
| 3 | 4962899,41 | 33086 | 18736 | 41653,58 | 10168,42 | 51822 |
| 4 | 4944163,41 | 32961,09 | 18860,91 | 41568,09 | 10253,91 | 51822 |
| 5 | 4925302,5 | 32835,35 | 18986,65 | 41481,73 | 10340,27 | 51822 |
| 6 | 4906315,85 | 32708,77 | 19113,23 | 41394,49 | 10427,51 | 51822 |
При такой схеме погашения переплата за весь срок кредита будет точно такая же, как при уменьшении срока ипотеки – 3 038 297,95 рублей, и срок кредита тоже сократится до 13-ти лет (скачать график). При этом обязательный платеж каждый месяц будет потихоньку сокращаться, и в случае какого-то форс-мажора погашать кредит будет легче.
Полное досрочное погашение
Конечно, самое приятное — это не частями резать ипотечный «хвост», а рубануть его одним махом. Полное досрочное погашение все банки сейчас разрешают делать в любой момент без каких-либо штрафов и комиссий. Но опять-таки надо заранее подавать заявку и указывать в ней, что деньги вы вносите именно для того, чтобы окончательно закрыть кредит.
Предварительно обязательно попросите банк рассчитать точную сумму, которая потребуется для закрытия долга. Если считать самостоятельно, можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения.
После списания денег обязательно возьмите в банке справку о том, что ипотека полностью погашена. С этим документом можно обратиться в компанию, в которой страховалась ипотечная недвижимость. Страховщики должны будут пересчитать стоимость полиса и вернуть деньги за неиспользованный срок страхования.
\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t
Досрочное погашение кредита
Досрочное погашение кредита представляет собой частичное или полное погашение имеющейся перед банком кредитной задолженности до того момента, как истечёт срок кредитования, установленный кредитным договором.
Досрочное погашение кредита — это внесение кредитополучателем денежных средств в счёт долга по кредиту досрочно, сверх графика, установленного банком.
Различают полное и частичное досрочное погашение кредита.
Полное досрочное погашение кредита представляет собой полное погашение всей имеющейся перед банком кредитной задолженности (обычно это основной долг и проценты) до того момента, как истечёт срок кредитования, установленный кредитным договором. Осуществив полное досрочное погашение кредита, вы полностью освобождаетесь от обязательств перед банком.
Частичное досрочное погашение кредита
Частичное досрочное погашение кредита — это внесение в счёт кредита суммы денег, превышающей сумму, установленную графиком погашения кредита на дату платежа. При частичном досрочном погашении кредита обычно происходит перерасчёт суммы будущих платежей — они снижаются.
И полное, и частичное досрочное погашение кредита в первую очередь позволяют сократить общую сумму переплаты. Чем быстрее будет закрыта задолженность перед банком, тем меньше процентов вы в конечном итоге заплатите.
Обычно это довольно выгодно, особенно если речь идет о краткосрочном кредите на 1 год. Однако принимая решение о досрочном погашении кредита, необходимо принимать во внимание фактор времени и тщательно взвешивать все за и против.
Полное досрочное погашение кредита
К примеру, если у вас есть долгосрочный кредит сроком 15—20 лет, который вы брали на решение жилищного вопроса, далеко не факт, что досрочное погашение долга станет выгодным. Часть долга со временем съедается инфляцией. Этот как раз тот случай, когда негативные явления вроде роста цен и девальвации могут сыграть на руку. Те, кто получил кредит на жильё лет 5 назад, сегодня ежемесячно выплачивают банку совсем небольшие суммы. Хотя в первые месяцы кредитования кредитная нагрузка, безусловно, была велика. Можно с уверенностью сказать, что для таких кредитополучателей полное досрочное погашение кредита было бы невыгодным.
Также обратите внимание, что если ваш кредит предполагает аннуитетный способ погашения кредита, то гасить займ досрочно имеет смысл в первой половине срока кредитования. В конце срока практически все проценты по кредиту уже выплачены, и в досрочном погашении нет большого смысла. На кредиты с дифференцированным платежом это правило не распространяется.
Если клиент при досрочном погашении кредита минимизирует переплату, то банк теряет свою прибыль. Поэтому иногда банки вводят различные ограничения на досрочное погашение кредита. Чаще всего это выражается в различных комиссиях и штрафах. Однако справедливости ради отметим, что это довольно редкое явление. Большинство банков примет у вас платежи «сверх графика» без взимания каких-либо дополнительных вознаграждений.